تقسیم و فروش مال مشاع

از بارزترین اختلافات حاصله در مال مشاع بحث تقسیم یا فروش مال مشاع است.

مال مشاع: مالی می باشد که بیش از یک مالک داشته باشد مانند مالکیت مالکان یک ساختمان آپارتمانی که در مقابل مال مفروز (مالی که یک شخص به نحو انحصار مالک آن باشد و کسی با او شریک نباشد)قرار دارد.

تصرفات شرکاء در مال مشاع

شرکاء می توانند به دو صورت حقوقی و مادی در مال مشاع تصرف کنند.

تصرفات حقوقی : منظور از تصرفات حقوقی انجام معاملات نسبت به مال مشاع است که در آن شخص، می تواند صرفا نسبت به سهم خود هرنوع تصرفی اعم از فروش یا اجاره بدون اجازه سایر شرکاء داشته باشد اما نسبت به سهم دیگر شرکاء معامله فضولی محسوب می شود و نیازمند اجازه دیگر شرکاست.

تصرفات مادی:تصرفاتی که عملا بر روی خود مال صورت می گیرد. مانند دیوار کشی در ملک مورد تصرف . برخلاف تصرفات حقوقی، در این گونه تصرفات اجازه دیگر شرکاء شرط است.

تقسیم مال مشاع بر اساس توافق شرکاء

در تقسیم مال مشاع باید در نوع مال دقت نظر شود چراکه هرمالی احکام و الزامات قانونی مخصوص به خود را دارد به طور مثال در تقسیم مال مشاع غیر منقول، شرکاء می توانند ملک مشاع را به هر صورت که مایل باشند بین خود تقسیم کنند در این صورت می بایست تقسیم نامه ای اعم از عادی یا رسمی(که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردد) تنظیم شود. این توافق زمانی معتبر است که همه شرکاء حاضر باشند و اهلیت داشته باشند و در دادخواست تقدیمی برای افراز ملک، نام کلیه شرکاء چه به عنوان خوانده،چه به عنوان خواهان باید قید گردد در غیر اینصورت در رابطه به نحوه تقسیم، دادگاه تصمیم گیری می کند.

تقسیم مال مشاع در اثر اختلاف بین شرکاء

در صورت بروز اختلاف بین شرکاء ، هریک از آنها (شرکا) می تواند برای تقسیم ملک (که به اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده می شود) اقدام نماید.

دراینصورت اگر ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد باید درخواست افراز ملک در اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل می آید و اگر در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد (سابقه ثبتی نداشته باشد) مرجع صالح برای درخواست افراز ،دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

چنانچه مساحت ملک به حد نصاب نرسد و اداره ثبت تصمیم به عدم افراز ملک (غیر قابل تقسیم )بگیرد ، این تصمیم از سوی هر یک از شرکا ، ظرف 10 روز در دادگاه عمومی حقوقی ، واقع در محل وقوع ملک ، قابل اعتراض است .

فروش مال مشاع

از آنجاکه فروش مال مشاع (که یک نوع تصرف حقوقی است )به دلیل تعدد مالکین با اختلافات زیادی همراه است .اما هریک از مالکین می تواند سهم منحصر به خود را به طور جداگانه به فروش برساند هرچند خریدار برای تصرف مادی در ملک که در بالا به آن اشاره شد به اجازه دیگر شرکاء نیاز دارد.

صدور دستور فروش ملک مشاع

دادگاه محل وقوع ملک در صورتی می تواند با تقاضای هریک از شرکاء دستور فروش ملک مشاع را صادر نماید که ملک به موجب نظر قطعی اداره ثبت محلی که ملک در آن واقع است،غیر قابل افراز تشخیص داده شود.

جهت فروش مال مشاع از سوی دادگاه، دستور صادر می شود نه حکم.

بنابراین اعاده دادرسی و دادخواست واخواهی نسبت به دستور فروش، که قانونا  قطعی و حضوری می باشد فاقد وجاهت قانونی بوده و قابلیت استماع ندارد.

فروش ملک در صورت غیرقابل تقسیم بودن آن

در این صورت گواهی نامه ای مبنی بر عدم قابلیت تقسیم از سوی اداره ثبت ملک ،به متقاضی افراز تسلیم می گردد و وی می تواند گواهی مزبور را به انضمام سایر مدارک(تصویر برابر اصل سند مالکیت و مدارک هویتی) به دادگاه محل وقوع ملک ارائه دهد و درخواست فروش ملک را در قالب دادخواست (یعنی تنظیم برروی فرم چاپی مخصوص که در دادگستری موجود است)تقاضا نماید.