اثبات مالکیت ملک

اثبات مالکیت ملک یکی از دعاوی است که هنوز دادگاه ها پیرامون تمام زوایای آن رویه یکسانی اتخاذ ننموده اند.در اغلب موارد اثبات مالکیت زمانی مورد پذیرش دادگاهها قرار می گیرد که راجع به ملکی باشد که سابقه ثبتی ندارد. اما در خصوص املاک ثبت شده و دارای سند مالکیت ،دادگاهها فردی را که سند به نام او صادر شده است به عنوان مالک می شناسد.

طرح دعوای اثبات مالکیت ملک دارای پیچیدگی های خاصی می باشد و سوالات فراوانی در این خصوص از وکیل ملکی پرسیده شده است که در این مقاله به پاره ایی از این سوالات پاسخ خواهیم داد :

 

 

دعوای اثبات مالکیت ملک بر علیه چه اشخاصی مطرح می شود؟

یکی از مشکلات در اثبات مالکیت ملک این است که دعوا می بایست علیه چه اشخاصی مطرح گردد.چنانچه ملکی از سوی شخصی و با یک یا دو واسطه به عقود تملیکی به دیگران انتقال و واگذار شود در طرح دعوا پیچیدگی وجود ندارد .اما مشکل زمانی پیش می آید که ایادی زیادی در نقل و انتقال نقش داشته باشند.محل اقامت و سکونت آنها شهرهای یک استان و یا استان های متفاوت قرار گرفته باشد اما همدیگر را نمی شناسند .در این حالت برخی معتقد هستند دعوا فقط علیه مالک مال یعنی نخستین فروشنده اقامه گردد.و مالک همانطوری که در برابر ورثه خریدار به عنوان قائم مقام مسوول است در مقابل منتقل الیه نیز به عنوان جانشین قانونی متعهد به انتقال رسمی آن مال است.برخی دیگر معتقد هستند عدم احراز و اثبات هریک از عقود ،انتقال مالکیت به خواهان و منتقل الیه که به طرح دعوا پرداخته را قطع می نماید و اساسا مالکیتی قابل اثبات و احراز نیست.و به نظر وکیل متخصص امور ملکی نیز نظر دوم که طرح دعوا به طرفیت تمام ناقلین را الزامی دانسته با اصول حقوقی سازگارتر است .

آیا می توان دعوای اثبات مالکیت ،خلع ید و یا الزام به تسلیم مورد معامله را همزمان مطرح نمود؟

به گفته وکیل امور ملکی در صورتی که شخصی بر اساس اسباب تملک به طرح دعوای اثبات مالکیت اقدام نماید و در کنار آن کسی که غاصبانه ملک او را تصرف نموده خلع ید او را بخواهد و یا به کسی که ملک را به او واگذار نموده تسلیم معامله را درخواست نماید،تمامی این دعاوی را می توان همزمان در یک دادخواست مطرح نمود.و می بایست کلیه متصرفین طرف دعوا قرار گیرند.

مدارکی که برای اثبات مالکیت مورد نیاز است

وکیل ملکی در پاسخ به این سوال اظهار می دارد:جهت طرح دعوای اثبات مالکیت ملک می بایست مبایعه نامه یا قولنامه ،مدارک پرداخت وجه،شهادت شهود،تحقیقات محلی ،جلب نظر کارشناس و شماره پرونده استنادی در صورت وجود پرونده دیگری فی مابین طرفین و یا دادنامه های صادره تحت این موضوع،ضمیمه دادخواست گردد. 

 

تفکیک املاک

تفکیک در لغت به معنی جداسازی ،گرفتن سند جداگانه برای بخشی از یک ساختمان و در اصطلاح حقوقی تفکیک املاک عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به صورت دو یا چند قطعه مجزا از هم مثل اینکه مالکی بخواهد زمین هزار هکتاری خود را به قطعات کوچکتر تقسیم نماید، چه ملک مشاع باشد و چه یک نفر صاحب ملک باشد.

 

کاربرد تفکیک املاک در چیست؟

چنانچه در املاک مشاعی طرفین و شرکاء قصد جدا کردن سهم مختص به خود را داشته باشند باید برای اینکه سند رسمی شش دانگ برای هر واحد از آپارتمان را بخواهند اخذ نمایند حتما باید تفکیک صورت گیرد و گواهی پایان کار ساختمانی صادر شود.

وجه تمایز تفکیک با افراز و تقسیم

تفاوت تفکیک و افراز املاک مشاع ، بدین صورت که در تفکیک ،اشاعه املاک (شراکتی) شرط ضروری برای انجام عملیات تفکیک نیست و ملک چه مشاع چه غیر مشاع (مفروز)قابلیت تفکیک را دارد در حالی که در افراز شرط اساسی برای تقسیم ملک،مشاعی بودن ملک است.تفکیک با تقسیم نیز متفاوت است چرا که تقسیم همچون افراز ملک باید مشاع باشد تا بتوان درخواست تقسیم نمود و شامل هرنوع مال منقول یا غیرمنقولی می گردد درحالی که تفکیک صرفا بر روی مال غیرمنقول صورت می گیرد.

مواردی که باید در تفکیک اراضی مورد توجه قرار داد

1-چنانچه موقع تفکیک مطلع شدید که یک یا چند ساختمان در محدوده قطعات مورد تفکیک ، وجود دارد به استناد بند ب 383 مجموعه بخشنامه های ثبتی ،باید قبل از تفکیک عرصه به اخذ پروانه یا گواهی پایان کار ساختمانهای احداث شده از شهرداری اقدام نمایید.

2-در تفکیک اراضی بایر قبل از تفکیک باید از سازمان مسکن و شهرسازی استعلام اخذ شود جهت تشخیص بایر بودن زمین یا قابلیت تفکیک داشتن ملک. در اینجا سازمان مذکور مطابق قوانین و ضوابط منجمله قوانین زمین شهری پاسخ مقتضی را به اداره ثبت اسناد اعلام می دارد.

3-در تفکیک چنانچه عرصه در نزد مراجع قضایی بازداشت شده باشد یا در رهن بانک باشد در اینجا تفکیک باید با موافقت بانک مرتهن و مرجع قضایی که زمین را توقیف نموده است،صورت گیرد.

 

نحوه تفکیک ساختمانهایی که به صورت مجزا از هم اما در یک قطعه زمین احداث شده اند

در این گونه ساختمانها که در عرصه مشترک هستند چنانچه در گواهی پایان کار ساختمانی ،آنها دارای مشترکاتی باشند( از قبیل راهرو مشترک یا انباری و وسایل گرمایشی و سرمایشی...) یا اینکه شهرداری در گواهی صادره ،عرصه را قابل تفکیک نداند در اینجا ادارات ثبت باید صرفا نسبت به تفکیک اعیان ساختمانی اقدام نمایند .اما اگر این قبیل ساختمانها طبق گواهی پایان کار صادره از شهرداری مشترکاتی نداشته باشند ادارات ثبت اسناد راسا نسبت به تفکیک عرصه و اعیان اقدام می نمایند.

طبق تعریف قانون گذار عرصه به زمین و اعیان به ساختمانی که در آن ساخته می شود گفته می شود.

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تفکیک املاک و اراضی

در تفکیک املاک چنانچه ملک مشاع نباشد و جریان ثبتی آن خاتمه پیدا کرده باشد درخواست تفکیک از اداره ثبت اسناد می شود که در نهایت صورت مجلسی حاوی تعیین مساحت قطعات تفکیک شده و تقسیم نامه تنظیم می گردد.

اما اگر ملک مشاع باشد و بین شرکاء در تفکیک اختلاف حاصل شود بدین شکل که بعضی از آنها تمایلی به انجام عمل تفکیک نداشته باشند و بعضی دیگر متقاضی تفکیک سهم خود باشند،همچنین افراز نیز امکان پذیر نباشد در اینجا متقاضی باید جهت ارائه درخواست تفکیک به دادگاه مراجعه و طرح دعوای الزام مالک یا مالکین مشاع دیگر را به تفکیک ملک ارائه دهد.

 

 

تقسیم و فروش مال مشاع

از بارزترین اختلافات حاصله در مال مشاع بحث تقسیم یا فروش مال مشاع است.

مال مشاع: مالی می باشد که بیش از یک مالک داشته باشد مانند مالکیت مالکان یک ساختمان آپارتمانی که در مقابل مال مفروز (مالی که یک شخص به نحو انحصار مالک آن باشد و کسی با او شریک نباشد)قرار دارد.

تصرفات شرکاء در مال مشاع

شرکاء می توانند به دو صورت حقوقی و مادی در مال مشاع تصرف کنند.

تصرفات حقوقی : منظور از تصرفات حقوقی انجام معاملات نسبت به مال مشاع است که در آن شخص، می تواند صرفا نسبت به سهم خود هرنوع تصرفی اعم از فروش یا اجاره بدون اجازه سایر شرکاء داشته باشد اما نسبت به سهم دیگر شرکاء معامله فضولی محسوب می شود و نیازمند اجازه دیگر شرکاست.

تصرفات مادی:تصرفاتی که عملا بر روی خود مال صورت می گیرد. مانند دیوار کشی در ملک مورد تصرف . برخلاف تصرفات حقوقی، در این گونه تصرفات اجازه دیگر شرکاء شرط است.

تقسیم مال مشاع بر اساس توافق شرکاء

در تقسیم مال مشاع باید در نوع مال دقت نظر شود چراکه هرمالی احکام و الزامات قانونی مخصوص به خود را دارد به طور مثال در تقسیم مال مشاع غیر منقول، شرکاء می توانند ملک مشاع را به هر صورت که مایل باشند بین خود تقسیم کنند در این صورت می بایست تقسیم نامه ای اعم از عادی یا رسمی(که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردد) تنظیم شود. این توافق زمانی معتبر است که همه شرکاء حاضر باشند و اهلیت داشته باشند و در دادخواست تقدیمی برای افراز ملک، نام کلیه شرکاء چه به عنوان خوانده،چه به عنوان خواهان باید قید گردد در غیر اینصورت در رابطه به نحوه تقسیم، دادگاه تصمیم گیری می کند.

تقسیم مال مشاع در اثر اختلاف بین شرکاء

در صورت بروز اختلاف بین شرکاء ، هریک از آنها (شرکا) می تواند برای تقسیم ملک (که به اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده می شود) اقدام نماید.

دراینصورت اگر ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد باید درخواست افراز ملک در اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل می آید و اگر در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد (سابقه ثبتی نداشته باشد) مرجع صالح برای درخواست افراز ،دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

چنانچه مساحت ملک به حد نصاب نرسد و اداره ثبت تصمیم به عدم افراز ملک (غیر قابل تقسیم )بگیرد ، این تصمیم از سوی هر یک از شرکا ، ظرف 10 روز در دادگاه عمومی حقوقی ، واقع در محل وقوع ملک ، قابل اعتراض است .

فروش مال مشاع

از آنجاکه فروش مال مشاع (که یک نوع تصرف حقوقی است )به دلیل تعدد مالکین با اختلافات زیادی همراه است .اما هریک از مالکین می تواند سهم منحصر به خود را به طور جداگانه به فروش برساند هرچند خریدار برای تصرف مادی در ملک که در بالا به آن اشاره شد به اجازه دیگر شرکاء نیاز دارد.

صدور دستور فروش ملک مشاع

دادگاه محل وقوع ملک در صورتی می تواند با تقاضای هریک از شرکاء دستور فروش ملک مشاع را صادر نماید که ملک به موجب نظر قطعی اداره ثبت محلی که ملک در آن واقع است،غیر قابل افراز تشخیص داده شود.

جهت فروش مال مشاع از سوی دادگاه، دستور صادر می شود نه حکم.

بنابراین اعاده دادرسی و دادخواست واخواهی نسبت به دستور فروش، که قانونا  قطعی و حضوری می باشد فاقد وجاهت قانونی بوده و قابلیت استماع ندارد.

فروش ملک در صورت غیرقابل تقسیم بودن آن

در این صورت گواهی نامه ای مبنی بر عدم قابلیت تقسیم از سوی اداره ثبت ملک ،به متقاضی افراز تسلیم می گردد و وی می تواند گواهی مزبور را به انضمام سایر مدارک(تصویر برابر اصل سند مالکیت و مدارک هویتی) به دادگاه محل وقوع ملک ارائه دهد و درخواست فروش ملک را در قالب دادخواست (یعنی تنظیم برروی فرم چاپی مخصوص که در دادگستری موجود است)تقاضا نماید.

دعوای خلع ید و رفع تصرف عدوانی

 

دعوای خلع ید و تصرف عدوانی هر دو جزء دعاوی می باشند که چنانچه اثبات گردند سبب  میگردند که از ملک رفع تصرف گردد. اما این دو دعوا با یکدیگر تفاوت هایی دارند که در این مقاله  به بررسی تفاوت های این دو دعوا پرداخته می شود.

 

 

 

چه تفاوتی میان دعوای خلع ید و رفع تصرف عدوانی وجود دارد؟

 

 

تفاوت در موضوع دعوا

 

 

• در دعاوی خلع ید ،مالک قانونی و مشروع مال ،تقاضای رفع تصرفات غیر قانونی خوانده را می نماید. و رفع تصرفات وی را از دادگاه درخواست مینماید
• دعوای تصرف عدوانی ادعای متصرف سابق  مال غیر منقول  بر این است که دیگری بدون اجازه وی مال او را تصرف نموده است و درخواست قطع تصرفات متصرف لاحق را درخواست می نماید.

 

تفاوت در ارکان دعوای خلع ید و تصرف عدوانی

 

ارکان دعوای خلع ید عبارتند از:

 

• مالکیت خواهان بایستی اثبات گردد،
• اثبات اینکه تصرفات فعلی خوانده غیر قانونی می باشد.
• تصرفات غیر قانونی بر مال غیر منقول بایستی اثبات گردد.

ارکان دعوای تصرف عدوانی عبارتند از:

 

• بایستی تصرفات سابق خواهان اثبات گردد.
• بایستی تصرفات فعلی خوانده اثبات گردد.
• لازم است که غیر قانونی بودن تصرفات خوانده ثابت شود.

با توجه به ارکان دعاوی مزبور این نتیجه حاصل میگردد که در دعوای خلع ید خواهان بایستی مالکیت خود را ثابت نماید در حالیکه در دعوای تصرف عدوانی نیازی  نیست که خواهانمالکیت خود را ثابت نماید بلکه صرف اثبات اینکه در سابق نسبت به مال
،تصرف داشته است کفایت می نماید.

تفاوت در تعیین وقت رسیدگی به دعوای خلع ید و تصرف عدوانی

 

رسیدگی به دعوای خلع ید طبق قانون آیین دادرسی مدنی در اوقات عادی و با تعیین روزو ماه طبق دفتر اوقات صورت میگیرد.

رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی خارج از نوبت است که معمولا نزدیک ترین برهه زمانی را به این امر اختصاص میدهند و در این موضوع به دفتر اوقات توجهی نمیشود.

تفاوت در اجرای احکام در دعوای خلع ید و تصرف عدوانی

 

در دعوای خلع ید اجرای حکم پس از اینکه حکم قطعی گردد صورت میگیرد.در این دعوا جهت اجرا به صدور اجراییه نیاز است.

در دعوای تصرف عدوانی اجرای حکم بلافاصله  به دستور مرجع صادرکننده توسط اجرای دادگاه و یا ضابطین دادگستری اجرا میگردد. همچنین این دعوا جهت اجرای حکم نیازمند اجراییه توسط دادگاه نمی باشد.

تفاوت در اعتبار امر مختومه در دعوای خلع ید و تصرف عدوانی

 

چنانچه دعوای تصرف عدوانی مطرح گردد مانعی جهت اقامه دعوای خلع ید نمیگردد. اما چنانچه دعوای خلع ید مطرح گردد امکان اقامه دعوای تصرف عدوانی وجود ندارد.

تفاوت در مالی یا غیر مالی بودن دعوای خلع ید و تصرف عدوانی

دعوای خلع ید دعوایی مالی می باشد.

دعوای تصرف عدوانی ،دعوای غیر مالی می باشد.

ابطال معامله صوری و فرار از دین

اصل بر این است که معامله ای که واقع مشود صحیح است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.معاملات صوری و به قصد فرار از دین باطل و کان لم یکن می باشند.

 

معامله صوری چه معامله ای گفته میشود؟

 

معامله صوری معامله ای میباشد که ارکان معامله صحیح در آن وجود ندارد و بین خریدار و فروشنده در حقیقت تبانی جهت انتقال مال صورت میگیرد. از شایع ترین انواع معامله صوری، معامله به قصد فرار از دین میباشد.

مثال: گاهی فردی به دیگری بدهکار است،اما قصد پرداخت بدهی خود را ندارد و از این امر امتناع مینماید، از این رو دست به اقدامی میزند که مال خویش را از دسترس طلبکاران حفظ نماید و جهت این امر به معاملات صوری روی می آورد. به عبارت دیگر برای فرار از پرداخت دین مال خود را به صورت صوری به فرد دیگری انتقال میدهد.که البته دراین مواقع (خریدار)انتقال گیرنده از آشنایان فروشنده( انتقال دهنده) است که با یکدیگر تبانی مینمایند که در اخر مال منتقل شده دوباره به دست انتقال دهنده برسد.

و اینجاست که قانون گذار جهت پیشگیزپری از چنین معاملاتی این موضوع را در قانون بان داشته است.

قانون گذار در ماده 218 قانون مدنی در باب معامله به قصد فرار از دین و صوری چنین بیان داشته است که:

"هر گاه معلوم شود که معامله به قصد فرار از دین به طور صوری انجام شده، آن معامله باطل است. "

 
 چنانچه معامله ای منعقد گردد و معامله مزبور صوری و به قصد فرار از دین انعقاد یافته باشد آن معامله باطل  و هیچ اثر حقوقی بر آن بار نمیشود.

همچنین در ماده218 مکرر قانون مدنی بیان داشت که:

"هر گاه طلبکار به دادگاه دادخواست داده دلائل اقامه نماید که مدیون برای فرار از دین قصد فروش اموال خود را دارد، دادگاه می تواند قرار توقیف اموال وی را به میزان بدهی او صادر نماید که در این صورت بدون اجازه دادگاه حق فروش اموال را نخواهد داشت."

 
در این ماده نیز به طلبکار اجازه داده شده است که در صورتی که آگاه شود که بدهکار جهت نپرداختن بدهی ،قصد خارج نمودن اموالش را با معاملات صوری دارد، به دادگاه دادخواست اقامه نماید و بررس این موضوع را ازدادگاه بخواهد و در این  صورت دادگاه حکم میدهد که به میزان بدهی طلبکار از اموال بدهکار توقیف شود.

ذکر این نکته لازم است....

طلبکار در صورتی میتواند چنین ادعایی نماید که سایر اموال بدهکار کفاف بدهی های او را ندهد،چرا که در غیر این صورت چنانچه بدهکار اموال دیگری جهت استیفای طلبش داشته باشد عنوان فرار از دین و معامله صوری صادق نیست.

 

دلیل ابطال معامله صوری چیست؟

 

ابطال معامله بدین معناست که معامله کان لم یکن میباشد و هیچ اثر حقوقی ندارد. قانون گذار معامله صوری و معامله به قصد فرار از دین را به دلایلی باطل اعلام نموده است.

 فقدان قصد در معامله:در واقع قصد در معامله به معنای این است که طرفین قصد مینمایند که مالی را مورد خرید و فروش قرار دهند و در این معامله مال به صورت واقعی به خریدار تعلق میگیرد و بهای آن نیز پرداخت میشود اما گاها افرادی به جهت اینکه مال خویش را از دسترس طلبکاران خارج نمایند به انعقاد چنین معاملاتی مبادرت مینمایند ،انچه مسلم است،این است که قصد واقعی معامله بین طرفین وجود ندارد و به عبارت دیگر معامله صوری و به قصد فرار از پرداخت دین است.

وجود ضرر در انعقاد معامله: معامله ای صحیح است که در انعقاد آن ضرری برای افراد دیگری نباشد،در حالیکه در معاملات صوری و به قصد فرار ازدین با این عمل به طلبکاران معامله کننده ضرر وارد میگردد.